不動産投資を始める前に




これから不動産投資を始めたい、始めようと考えいている方へ、

どのように不動産投資を始めれば、失敗せず、安定した収益を得ることが出来るか。

お伝えしていきたいと思います。

不動産安定収益メソッドについて

このブログでお伝えしたいことは、

・不動産投資とは何か

・自分のゴールを設定する

・投資分析を理解する

(指標の見方、安全性、収益性など)

・投資分析を使って、物件を検討する

・投資物件を購入するには?

・銀行融資は受けるには?

というような内容を理解してもらい、安定した収益を上がる為のノウハウを身に付けていただければと思います。

不動産投資とは?

簡単にいうと、不動産を買って、

①値上がりを待って、売買差益で儲ける

キャピタルゲイン)

②賃貸に出して、賃料収入を長期で得る

(インカムゲイン)

①のキャピタルゲインを狙って儲けを狙う場合、株などと同じで、上がるか下がるかわからない場合が多く、ギャンブル的要素が強くなります。素人が手を出すにはやはり敷居が高いと思います。

私どもがおすすめしているのは②のインカムゲイン狙いの不動産投資です。

不動産投資と言えば、その他にREITなどもありますが、一番安全で長期的な利益を得ることを考えるとインカムゲイン狙いの不動産投資となります。資産家と言われる人たちは、長期的に安定した収益を得るため、インカムゲインの不動産投資をコツコツ続けて資産を増やしています。

それでは、何故不動産投資が安全な投資と言われているか。

不動産投資がなぜ、安全なのか?

巷で言われる投資には、不動産投資の他に、株式投資、FX投資、投資信託、金投資、先物投資など他にも色々とございます。

株式投資にしても、FX投資にしても、自分の判断ですべて行い、売り買いの判断をします。

投資は自己責任とよく言われるやつですね。

お金を借りるという部分では信用取引などもありますが、これもお金を借りて自分で運用するということになります。

それと比較して、不動産投資は、銀行から融資を受け、物件を購入します。

その際に銀行が物件を評価し、融資を出すか決めるわけです。

銀行も儲からない不動産は評価しませんので、融資がでません。

言わば、不動産投資は、銀行との共同経営なのです。

ここが不動産投資と他の投資の違いです。

やはり、素人が自分の力で投資をして儲けるというのは、一部の人を除いて中々難しいものです。

不動産投資が他の投資に比べて安全な投資と言われるのは、銀行というプロの目を借りて、その投資が融資するに値するか判断してもらえるからです。

ただし、最終的にお金を払うのは自分です。

最後の判断は、自己責任ということは他の投資とも変わらないのですが・・・

それでは、次は不動産投資物件を買うには、ということでお話をしたいと思います。

不動産投資でまずやること 自分の融資枠を確保する

それでは、いよいよ不動産投資を始めていくわけですが、何よりも先立つものがないと絵に描いた餅になります。

実際に、融資を受けれる前提がないと物件の買付を入れても物件を止めてもらえない場合がほとんどです。

ということで、不動産投資を始める為にまず融資を受けることが出来る銀行を確保しないといけません。

自身が付き合いのある銀行が融資してくれると一番いいのですが、ただ、アパートローンをしていない銀行、信金も多いので、中々難しいかもしれません。

又、闇雲に銀行の融資を申し込むと融資を申し込んだ履歴が残る為、何行も行って断れている人だと思われ、融資の審査が厳しくなります。

それでは、どういった形で銀行を探すのがいいかというとこれから取引する不動産会社に相談するのが良いでしょう。

不動産会社の社員が勧めるなんて、怪しいと思われるかもしれませんが、弊社もそうですが、取引の多い不動産会社だと銀行と提携していることが多く、金利や期間等優遇してもらっております。

更に、銀行によっては、申し込んだ履歴が残らないように、ある程度の情報で事前審査をしてくれます。

事前審査で、およその融資枠が提示してもらえるので、

それを前提に物件の買付を入れることが可能になります。

そうはいっても、本審査でダメになることもありますので、契約の場合は、基本的には融資特約を付けて、融資がダメな場合は、契約はなかったことにできますので、その辺りの心配は無用です。

それでは、次は銀行の審査の基準についてお話したいと思います。

不動産投資ローンの銀行融資基準とは?

アパートローンを受ける際の銀行融資基準は、当然不動産の物件規模によって変わります。

通常、アパートローンにおける銀行融資の審査基準としては、個人属性(本人の信用力)と物件の評価価値を見ます。

個人属性(本人の信用力)

・勤務先の会社の信用力

・年収

・保有資産(自宅、投資用物件等)

・既存借入

物件の評価

・積算評価

・収益還元評価

・取引事例

・他社鑑定

実際には、もう少し細かい部分まで審査しますが大まかには上記のような感じです。

それぞれの審査を行い、融資の金額、金利、期間等を決めます。

信用力がないと保証人、担保が必要になったり、自己資金の積み増しを要求されたりします。

次回は、アパートローンに積極的なO銀行を例に取ってもう少し細かい基準について、お話したいと思います。

銀行の融資例とK% 一棟アパートの場合

今回は、O銀行を例に挙げて、銀行の融資条件を見ていきましょう。

アパートの場合と区分ワンルームの場合に分けてお話ししていきます。

今回は、アパートの場合

●金利

3年固定3%

→優遇2~2.3% 属性や資産により、さらなる優遇あり

(1%台も!?)

●借入期間

木造・軽鉄50-築年(MAX35年)

S造55-築年

借入額:売買価格の90~100% 既存借り入れも含めて、

年収の20倍程度まで融資可

●事務手数料

融資額の1.08%

例えば、1億円のRC築20年の物件で、

金利 2%

融資金額 価格の90%

とすると、55年-築年数20年=融資期間MAX35年

銀行の儲けを表すK%(ローン定数)は、 3.975%

実質利回りを表すFCR>K%であれば

レバレッジはプラス(ポジティブ)

FCR<K%であれば、マイナス(ネガティブ)となり、

プラスであれば融資を受けて投資効率が良い、マイナスだと投資効率が悪いとなります。

K%が低ければ低いほど、利回りとの差=イールドギャップが大きくなり、収益が高い投資となります。

安い金利で借りれるお金持ちが有利というのがこれを見るとわかると思います。

大地主になると金利0.5%代なんて話も聞きます。

なので、やはりこのK%が低くなる銀行で融資を受けることが重要になります。

しかし、有利な条件で融資をしてくれる銀行は、条件も厳しくなる為、自身の属性を高めるか、担保を用意しないと中々融資を受けることができません。

銀行の探し方としては、

①自分が取引のある銀行にお願いする。

(通帳があるだけでは取引があるとはいいません。預金をする、融資を受ける等の取引が必要です。)

②不動産会社の提携銀行を使う。

③最終的には飛び込みでお願いする。

などの順番で探します。

自分を最大限に評価してくれる銀行を探すことは、不動産投資で成功する為の第一歩と言ってもいいかもしれません。

銀行の融資例とK% 区分ワンルームの場合

今回は、O銀行を区分ワンルームの場合をお話ししていきます。

区分ワンルームの場合

●金利

3.675%(変動)→優遇2.525%

→優遇2~2.3% 属性や資産により、さらなる優遇あり

(1%台も!?)

●借入期間

借入期間:55-築年数(MAX30年)

新耐震に限る(都内の好立地は融資可)

借入額:売買価格の90~100% 既存借り入れも含めて、

年収の10倍程度まで融資可

●事務手数料

融資額の1.08%

例えば、1000万円のRC築30年の物件で、

金利 2.525%

融資金額 価格の90%=900万

とすると、55年-築年数30年=融資期間25年

銀行の儲けを表すK%(ローン定数)は、 5.399%

実質利回りを表すFCR>K%にならないと レバレッジはプラスにならないと考えると5.5%以上の利回りの物件でないと厳しいですね。

これは、融資期間が短い為、K%が高くなっているのが原因です。

O銀行だと平成2年以降くらいの建物でないとレバレッジプラスはちょっとしんどいかなとなります。

その場合、S銀行の融資条件だと、

金利 2.575%

借入期間 新耐震のみ 30年

手数料 融資額の1.62% ・鑑定料108000円

手数料は高いですが、融資期間が長く組める為、

K%は、4.79%

O銀行の方が金利は安いのですが、借入期間が短い為、レバレッジが効きにくく、投資という視点からK%で見るとS銀行の方が投資効率の良い融資が組めるとなるわけです。




いよいよ、キャッシュフローツリーから!

最初に、投資分析をする上で重要なキャッシュフローツリーについてご紹介いたします。

今回は、区分ワンルームの場合のキャッシュフローツリーを見ていきます。

 

このキャッシュフローツリーに数字を当てはめて、その結果を元に投資分析を行っていきます。

まずは、キャッシュフローツリーの見方です。

総潜在収入(GPI=グロスポテンシャルインカム)は、空室を考えない満室だった場合の年間の収入です。

空室率は、東京の一等地だと3%程度、

東京23区で5%程度、横浜で5~7%程度。

地域によって空室率は変わってきます。

一般の不動産会社では、この空室率を計算に入れていない業者が多いと思います。

滞納額は、賃料の滞納ですね。

通常は滞納がない前提の為、滞納が無ければ特にいれなくても大丈夫です。

実効総収入(EGI=エフェクテッドグロスインカム)は、GPI-空室率-滞納額となり、実際の収入=物件の本来の収入の最大値です。

運営費(OPEX=オペレーションエクスペンシブ)は、管理費、修繕積立費、固都税、現状回復費用、募集費等運営に掛かる費用です。

ネット収入(NOI=ネットオペレーションインカム)は、EGI-運営費となり、ネット収入=手残りキャッシュフローです。

これは物件の本当に稼ぐ力になりますので、重要な数字のひとつです。

ローン返済額(ADS=アニュアルデッドサービス)は、銀行のローン返済額です。

税引き前キャッシュフロー(BTCF=ビフォアタックスキャッシュフロー)は、NOI-ADSとなり、税引き前の実質の収入となります。

実際は、ここから税金を引かれて最終の手残りとなります。

以上の数字を正確に埋めて、

投資分析に向けての準備完了となります。

次回は実際の数字を使って、FCR、CCRなどの実際の投資分析の指標をご紹介していきます。

不動産投資分析、まずは3つの指標を覚えよう!

いよいよ投資分析も本番。

本日はキャシュフローツリーを見ながら、分析指標を見ていきます。

それでは、下記のような条件でキャッシュフローツリーを作成していきます。

物件価格1200万・家賃10万円・表面利回り10%の物件

空室損 5% 運営費 25%

購入諸経費100万(登記費用、不動産取得税、銀行手数料、火災保険など)

ローン借り入れ1080万

自己資金220万

という風になります。

今日は3つの指標について、勉強します。

効率性を見る指標が2つ、FCRとCCRです。

FCRは、表面利回りに対して、実質利回りと言われています。

表面利回りは、年間総収入GPI÷物件価格で求めれます。

不動産情報サイトなどにも実質利回りとありますが、(年間総収入GPI-年間管理・修繕積立金)÷物件価格で求められています。

それに対して、FCRは、初年度の実質利回りと言われており、NOI(ネット収入)=(年間総収入-年間管理・修繕積立金・管理委託料・空室率)÷(物件価格+購入諸費用)×100で利回りを出す為、一般に言われる実質利回りよりもより現実的な利回りとなります。

表面利回りで物件を見ると、実際に運用を始めた際、管理・修繕積立金が高い、空室が多いなどの理由で、想定している利回りで回らないことが多く、弊社では、必ず経費等も含めたFCRで利回りは求めます。

この指標は、非常に重要なので、必ず理解してください。

CCR(自己資本回収率)は、投資した自己資本の初年度の利回りで、利息支払い後のキャッシュフロー÷自己資金(E・エクイティ)×100で求められます。

最後に、安全率を確かめる指標、DCRをご紹介します。

DCRは、負債支払い安全率と言われ、NOI÷ADS(年間返済額)で求められます。

弊社では、DCR>=1.3以上を安全圏の目安としています。

これは、ある程度の金利上昇、空室率の増加を想定し、上昇した場合でもキャッシュアウトしないことを目安としています。

この3つの数値を見ることで、その物件に投資する場合、効率性が高い投資か、安全性の高い投資家判断する指標となります。

例えば、1000万の現金があり、1000万の物件があるとすると現金で買う場合は、1件しか買えませんが、例え空室になっても即座に破たんすることはありません。

100万の自己資金で900万の融資を受けることが出来れば、1000万の物件が10件買えます。

しかし、そのうち3件が空室になった場合、他の部屋の賃料で補てんしないといけなくなり、返済ができない!ということもあります。

効率性が高いと安全性は低くなり、安全性が高いと効率は低くなるということです。

最低この3つの指標をつけるようになれば、自分が効率性の高い投資をしたいのか、安全性の高い投資をしたいのか、自分の投資スタイルにあった物件の選定が出来るようになります。

レバレッジ判定とK%の関係

それでは、不動産投資の醍醐味ともいえるレバレッジ判定について今回はお話ししたいと思います。

前回にも登場したキャッシュフローツリーと設定条件の確認から始めましょう。

物件価格1200万・家賃10万円・表面利回り10%の物件

空室損 5% 運営費 25%

購入諸経費100万(登記費用、不動産取得税、銀行手数料、火災保険など)

ローン借り入れ1080万 期間25年 金利3%

自己資金220万

 

条件が確認できましたら、レバレッジ判定に必要な指標についてお話ししていきます。

前回も出てきましたが、効率性を見る指標FCR(総収益率)、CCR(自己資金利回り)は引き続き使用いたします。

今回登場するのは、K%(ローンコンスタント)です。

これは、K%=年間返済額(ADS)÷ローン残高で求められますが、いわゆる銀行がこの不動産投資へ投資した際の利回りとなります。

以前にもお話ししましたが、不動産投資は、銀行との共同事業的な性質があり、銀行の儲けを表す指標がK%となります。

レバレッジ判定は、

FCR>K%かつCCR>K%の場合

+(プラス)判定 レバレッジが効いている

FCR<K%かつCCR<K%の場合

-(マイナス)判定 レバレッジが効いていない

という判断になります。

上記のキャッシュフローツリーで当てはめてみると

K%=5.69% FCR=6.46% CCR=10.25%となり、

レバレッジ判定 +

となります。

レバレッジが+であれが、融資を受けて不動産投資をすると投資効率は良いということになりますが、レバレッジを効かせすぎるとリスクがアップします。

又、全体のポートフォリオからレバレッジ判定 - でも投資価値のある物件なら投資を進める場合もあります。

レバレッジについては、あくまで投資効率を見るための指標であるということを理解する必要がありますが、せっかく投資するなら投資効率が良い方が良いですよね。

物件選びのポイントは4Pの法則

いよいよ物件の選び方を勉強していきたいと思います。

インカムゲインを求めて、不動産投資を行っていくわけですが、その場合に重要なのが、

・期待通りの賃料が取れるか

・客付け出来るか

になります。

新築でも駅から遠く、家賃を下げないと客付け出来ないようでは、不動産投資としては問題です。

逆に築50年でも期待以上の家賃で客付け出来るなら投資として考えると良い物件となる訳です。

そういった物件を判定する要素として、不動産の4Pがあります。

4Pとは、本来は、マーケティング戦略の立案・実行等で使われる

製品(Product)、価格(Price)、流通(Place)、コミュニケーション(Promotion)

の頭文字を取って4Pと呼ばれており、それを不動産に置き換えて不動産の4Pとして使っています。

不動産の場合の4Pは、

物件(Product)新築、設備、バストイレ別、ガスコンロなど

賃料(Price)借りる側少しでも安く 貸す側は少しでも高く

立地(Place)都心部、利便性や駅からの距離など

広告(Promotion)物件情報や写真、広告、宣伝など

となります。

不動産投資を行う場合の4Pは、その物件がきちんと客付け出来て賃料がしっかりと取れるかという視点で見ていかないといけません。

その場合の重要な順番としては、立地(Place)賃料(Price)物件(Product)広告(Promotion)となります。

やはり不動産投資の場合は、立地が重要で、立地が良ければ客付けはしやすくなります。

弊社も客付けという点から賃貸需要の多い東京23区、横浜市、大阪市の駅10分以内の物件をおすすめしている訳です。

次に賃料です。出せる金額は決まっているわけですから妥協はしにくいですね。

物件は立地が良い、希望の賃料で収まっているとなるとバストイレ別で無くても良いなど設備関係は我慢されることが多いです。

最後の広告は、図面や写真などをいかにきれいに取るかというのは重要ではありますが、最終的には実際に見に行くので、どちらかというと付加価値的な要素になります。

なので、不動産投資的な視点で見ると、物件(Product) 12㎡のワンルーム、ユニットバスだと自分が入居を考えると嫌だと思うかもしれませんが、

賃料(Price) 希望のFCRが取れて、

立地(Place) 東京都港区 東京メトロ赤坂町駅徒歩2分

広告(Promotion) 各賃貸媒体に登録されきちんと周知されている

となると収益は取れ、広告もしっかりと出来ており不動産投資としてはありとなる訳です。

一番重要なのは、自分が住むと考えるのではなく、やはり客付け出来るかどうかということになる訳です。

ただし、不動産投資としては、長期での投資となる訳ですから、一時的に上記のような条件を満たして投資的にありとなっても建物の管理状態が悪いと5年後には多額の修繕費用が掛かるなど他にも注意しないといけない点がたくさんあります。

次は、実際に物件を見ていく上でのポイントをご紹介していきます。

物件選びその2 管理状況と修繕積立金

前回は、貸しやすい部屋の条件ということで、4Pについてお話しいたしました。

やはり、どんなに利回りが良い物件でも、客付け出来ない物件は選ぶべきではありません。

利回りだけで見るとこういった落とし穴にすっぽりと落ちてしまいます。

4Pを確認したら、次はどこを見るべきか。

区分のワンルームの場合でお話ししていきます。

まず、今後不動産を運営していく上で、お金が一番掛かる管理費と修繕積立金についてです。

まず、管理状態の悪い物件はNGですね。

◎大規模修繕を行っているか?

外観部分でいうと外壁工事を定期的に行っているか?

又、階段の手摺などのペンキが剥がれてないか?

屋根、屋上の防水工事をしているか?

◎エントランス、共用部分の状態は?

郵便ポスト周辺はどうか、チラシが散乱していないか?

ゴミ置き場の状況は?

そして、修繕積立金については、

◎修繕積立金が貯まっているかどうか?

積立額が適正か?

(大規模修繕をを前年行っていたら少ない場合もあるが、大きな工事もしていないのに積立られてないとなると今後修繕積立金の値上げも想定が必要)

こういった状況になると支出が増え収支が狂ってしまうなど、予定通りの収益が上がらなくなってしまいます。

大規模修繕や工事の履歴、修繕積立金額など詳細内容については、重要事項調査報告書で確認が出来ますので、物件購入前には必ず確認が必要です。

基本的には、物件をご紹介する前に我々営業が物件の状態を確認しに下見に行きます。

一緒に下見体験したいという方には、ミニフィールドワークと体験型のセミナーもありますので、是非ご利用ください。

セミナー情報はこちら

投資分析、物件チェックを行い、いよいよ物件の購入へ

それでは、投資分析を行い、物件を管理状況、修繕積立金の積立額など確認し物件を決めたら、いよいよ購入です。

物件を紹介してもらった不動産会社に気に入った物件の購入を打診。

そして売主(売主仲介業者)に買付を入れます。

この際に、出来れば少しでも安く買いたいので、ある程度の価格交渉は入れるのも良いでしょう。

ただし、あまり大きな指値を要求すると通ればラッキーですがその後の取引が難しくなる場合があるので、価格の5%~10%くらいを目安に不動産会社に相談しながら価格交渉するほうが良いと思います。

そして買付が通ればいよいよ契約ですね。

融資を使う場合はここで銀行に本審査を依頼し、金銭消費貸借契約を結んでいきます。契約の詳細は又の機会お話しさせていただくとして、契約が終わると後はお金の支払い、決済日を決定します。

そして決済が済むと所有権を移転し、いよいよ賃貸業がスタートし、大家の仲間入りをするわけです。

これからは、賃貸業として、区分ワンルームマンションでコツコツ進めていくもよし、賃貸アパート、賃貸マンションなど一棟で一気に資産を形成するのもよし、自分にあった不動産投資を展開し、ゴールへと進んでいっていただければと思います。不動産購入までの流れはここで一旦終了します。

ご視聴ありがとうございました。

大阪支社メンバーの日々の仕事内容、最新の不動産投資情報はブログで発信しています。
またセミナーも随時開催していますので、是非チェックくださいませ。